不動産売却中に所有者が認知症と診断された場合のリスク
不動産売却中に所有者が認知症と診断された場合のリスク
大阪府堺市の不動産会社、Liamstyleです！不動産の売却手続きは、思った以上に多くの段階を踏まなければならず、所有者の協力が不可欠です。ところが、売却活動の最中に土地や家の所有者が認知症と診断されてしまうと、思わぬトラブルに発展してしまうことがあります。
今回は、実際にあったケースをもとに、不動産売却中に所有者が認知症と診断された際にどのような問題が発生し、どのような対処が求められるのかを詳しくご説明いたします。
実際に起きたケース
今回取り上げるのは、土地の所有者がご主人様で、その土地の売却中に起こった場合のお話です。
売却の準備は順調に進んでおり、買主候補も現れていました。ところが、売買契約の締結直前に、ご主人様が「認知症」と診断されてしまいました。認知症と診断されたことによって「契約行為の有効性」が問われることになり、本人による意思確認ができない以上、売却手続きを進めることができなくなってしまったのです。所有権がご主人様である以上、そのままだと奥様やお子様が代理で売却することはできないのです。
認知症診断後に売却ができない理由
民法では、「契約」は当事者の自由な意思によって成立することが前提とされています。認知症によって判断能力が低下しているとみなされると、所有者本人による売買契約は「無効」と判断されるおそれがあります。
そのため、不動産会社も司法書士も、たとえご家族の了解があったとしても、所有者ご本人が認知症である以上、そのまま手続きを進めることはできません。
成年後見制度とは
このような場合に必要になるのが「成年後見制度」です。
これは、判断能力が不十分な方（被後見人）を法律的に保護するために、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が代わりに財産管理や契約手続きなどを行うことができる制度です。
---成年後見人を立てる流れ---
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①家庭裁判所へ申し立て
家族などの利害関係者が、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てを行います。 -
②医師の診断書を提出
所定の書式で、医師による診断書（認知症であることの証明）が必要です。 -
③家庭裁判所による審査
家庭裁判所は、診断書や事情を確認したうえで、後見人を選任します。 -
④後見開始の審判が確定
通常、申し立てから2～3ヶ月ほどかかります。場合によっては半年以上かかることもあります。
⑤後見人による売却手続き
後見人に就任した人物（家族や弁護士など）は、裁判所の許可を得たうえで売却を進めることができます。
注意点：売却には家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が決定したからといって、すぐに売却できるわけではありません。
不動産を売却するには「家庭裁判所の許可」が必要になります。後見人が勝手に財産を処分することはできない仕組みになっているため、再び申立書類を作成し、裁判所の判断を仰ぐ必要があるのです。
この許可を得るのにも、さらに数週間〜1ヶ月程度かかる場合があり、結果として売却完了までに数ヶ月〜半年以上かかることも珍しくありません。
売却スケジュールが大幅にずれるリスク
買主がすでに決まっている状態だった場合、長期にわたって売却がストップすることで、契約が白紙になってしまうこともあります。
買主側も住宅ローンの審査やスケジュール調整をしているため、「いつ売れるか分からない物件」は敬遠されがちです。
結果として、好条件の買主を逃してしまう…というリスクが非常に高くなってしまいます。
事前に知っておくべきこと
不動産の名義人が高齢である場合は、次のような対策や確認をしておくことが大切です。
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①判断能力に不安があるかどうか、家族で早めに話し合う
日常会話に違和感がある、通帳の管理ができていないなどのサインがある場合は注意が必要です。 日頃と違うことが続くなと思ったら早めに医療機関を受診するなどの対応も必要です。
・同じ話をなんどもする
・財布や携帯などの置忘れが頻発
・いつもしていたお料理などの手順を忘れてしまう
・慣れている道でも迷う
・急に怒りっぽくなる、無気力になる ...など
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②診断を受ける前に売却契約を済ませてしまうと無効になるおそれもあるため、慎重に対応を
売却前に「健康診断書」などで意思能力を証明しておく場合もあります。 -
③事前に信頼できる司法書士や専門家に相談しておく
認知症の兆候がある場合は、早めに成年後見制度の準備をしておくことも重要です。
まとめ
高齢所有者の不動産売却は“時間との勝負”
所有者が高齢の場合、判断能力が低下するリスクは誰にでも起こりうる問題です。
「まだ若いから大丈夫」と思っていても、いざという時には売却が長期ストップしてしまう可能性があります。
認知症は『高齢者が診断されるもの』とは限りません。昔は70代前から80代が多かったのが、今では65歳前後で診断されるケースも増加しております。若年性認知症では40代～50代で診断されることもあります！
不動産をスムーズに売却するためには、できるだけ早い段階で専門家に相談し、所有者の意思能力の確認や成年後見制度の知識を持っておくことが大切です。
今回ご紹介したように、「認知症の診断を受けた後」では、ご家族だけで対応することは非常に難しくなってしまいます。
大切な財産を守り、トラブルを未然に防ぐためにも、ぜひ事前の準備を心がけてください。
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