2025年の建築基準法改正で再建築不可物件の大規模リフォームはどう変わる？

2025年、建築基準法が改正され、特に「再建築不可物件（再不可）」を所有している方や、購入を検討している方にとって大きな影響のある変更がスタートしました。
これまでも再建築不可物件の扱いは慎重を要するものでしたが、今回の改正では「大規模リフォーム」に対する基準がより厳格に。結果として、これまでできた工事が難しくなったり、追加の確認が必要になったりと、実務にも影響が出ています。

本記事では、今回の法改正のポイントや注意点、そして所有者・購入者にとって何が変わるのかを分かりやすく解説していきます。

1. そもそも「再建築不可物件」とは？

再建築不可物件とは、

• ・建物の敷地が道路に2m以上接していない

• ・建築基準法上の「道路」に面していない

といった理由で、建物を「建て替えることができない」土地・建物を指します。

建物自体を全壊・解体してしまうと新築できないため、基本的には修繕やリフォームで住み継いでいくしかありません。
そのため価格は安めですが、流動性が低い・資産価値が下がりやすいという特徴があります。

2. 2025年改正で何が変わったの？

今回の“ポイント”は【大規模リフォームの扱い】。

今回の改正で注目すべきポイントは、次の2つです。

（1）大規模修繕・大規模模様替えの定義が明確化・厳格化

2025年改正では、
「建物の構造に大きな影響を与える工事」＝「大規模」
という扱いがより明確になりました。

具体的には、

• ・耐震壁を抜く

• ・柱・梁など構造部分に手を加える

• ・床・屋根の大部分をやり替える

• ・間取り変更で構造に影響する工事を行う

といった内容が、従来よりも広く「大規模」に該当するようになったのです。

これにより、
再建築不可物件で大規模リフォームを行う場合のハードルが上がった
といえます。

（2）再建築不可では“大規模工事の許可が下りにくくなる”

再建築不可物件では、本来「建て替え」できませんが、これまでは内部の大きい間取り変更などは比較的通りやすいケースもありました。

しかし今回の改正により、
大規模リフォーム＝実質的に“建て替えに近い”工事
と判断されやすくなり、許可が降りない可能性が高まりました。

つまり、

• ・大胆な間取り変更

• ・スケルトンリフォーム

• ・構造をいじる耐震リフォーム

• ・屋根の全面変更

こういった工事が難しくなる、あるいは事前協議が必須になります。

建築確認申請も必要となる場合もあります。

3. なぜ厳格化されたの？背景にある3つの理由

① 老朽化物件の安全性リスクの増加

再建築不可の多くは狭い路地・密集地にあり、老朽化が進んでいます。
無理な改修で建物が弱くなり、災害時に倒壊するリスクが懸念されていました。

② 事実上の“建て替え”リフォームを防ぐため

一部では構造を大きく変えるリフォームをして「実質新築」のようにするケースもあり、これを法的に抑制する狙いがあります。

③ 密集市街地の防災対策の強化

全国的な地震対策の強化に伴い、特に道路が狭いエリアの建物安全性が問題視されました。

4. 改正で困るのはどんなケース？

●間取りを大幅に変えたいリフォーム

→壁を抜く・梁を動かすなど構造に関わる工事はアウトになりやすい。

●築古を買ってスケルトンリノベ

→再建築不可の場合、許可がおりない可能性が高まる。

●耐震補強を大規模に行いたい

→耐震補強は必要な工事だが、構造変更が発生すると「大規模」に該当することも。

●屋根・外壁を全面的に変えたい

→部分的な修繕は可能だが、広範囲の改修は申請が必要。

5. 逆に、今まで通りできる工事は？

• ・壁紙・床の貼り替え

• ・キッチン・風呂・トイレなど設備の交換

• ・外壁の部分修繕

• ・屋根の補修や葺き替え（一部）

• ・ペンキ塗装程度の軽微な工事

• 
  

軽度なリフォームなど、大規模でなければ問題ありません。
ただし「どこから大規模になるか」はケースバイケースなので、事前の建築士相談は必須です。

6. では、再建築不可物件は買わないほうがいいの？

結論としては、
“買い方と使い方しだい”で価値は十分ある物件
です。

ただし法改正後は、以下をより慎重に判断する必要があります。

●（1）リフォームでどこまでできるかを事前に調査する

購入前に建築士へ相談し、具体的な工事の可否を確認すること。

●（2）将来売却しにくいことを理解しておく

法改正により買い手の慎重さは増すため、査定が下がる可能性も。

●（3）住宅ローンが組めない場合もある

再建築不可は金融機関の評価が低く、ローンが組めない場合もあるので要確認です。

7. まとめ：2025年の改正で“再建築不可の大規模リフォームはより慎重に”が必須へ

今回の建築基準法改正により、
再建築不可物件の「大規模リフォーム」は明確にハードルが上がりました。

• ・構造を触る工事は厳しくチェックされる

• ・許可が下りない可能性も増える

• ・購入前調査がますます重要に

という点は、必ず押さえておきたいポイントです。

ただし、適切な範囲のリフォームなら従来通り可能で、上手に使えば魅力的な選択肢にもなり得ます。

再建築不可の購入やリフォームを検討している方は、
専門家への相談が何より大切です。

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